Campo e Negócios
Incra disponibiliza estudo com referências de valores para imóveis rurais
Um trabalho de 22 semanas de campo envolvendo diretamente nove técnicos, seguindo uma metodologia normatizada, qualificada pela experiência de quem percorre o Rio Grande do Sul avaliando e fiscalizando áreas há 47 anos. Assim é o Relatório de Análise de Mercados de Terras (RAMT), um instrumento de diagnóstico, estudo e análise elaborado pela equipe de peritos federais agrários da superintendência regional do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária no Rio Grande do Sul (Incra/RS). O trabalho resultou em planilhas de preços referenciais, e pode ser consultado no site da autarquia (http://www.incra.gov.br/reforma-agraria/relat-rios-de-an-lise-de-mercados-de-terra-ramts-/sr-11---rio-grande-do-sul).
O RAMT tem procedimentos estabelecidos pela Norma de Execução 112, de 12 de setembro de 2014 - cada regional do Incra no Brasil deve elaborar o seu. Originalmente pensado para subsidiar e qualificar os procedimentos de avaliação de imóveis da autarquia, o relatório tem potencial para servir de parâmetro a muitas outras instituições e atividades. "O resultado deste trabalho poderá ser utilizado, por exemplo, pelas prefeituras municipais como referência em diversas situações, já que são valores de áreas rurais em todo Estado, apurados por uma instituição federal", explica o superintendente regional do Incra/RS, André Bessow.
Metodologia
O chefe da Divisão de Obtenção de Terras e Implantação de Projetos de Assentamento do Incra/RS, André Guidotti, destaca a abrangência do RAMT. "É um trabalho de vulto, que mostra a dinâmica do mercado de terras no Estado". Para o Rio Grande do Sul, dez Mercados Regionais de Terras (MRTs) foram definidos: Campanha, Planalto, Serra, Campos de Cima da Serra, Central, Pelotas, Metropolitano, Litoral, Fronteira Oeste e Missões. Esta divisão obedeceu a diferentes etapas. Em um primeiro momento, foi realizada uma análise de agrupamento com base em variáveis do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), resultando em quatro regiões. Uma análise subsequente avaliou que regiões muito grandes, como a da Campanha, seriam melhor entendidas se subdivididas - o que resultou em 6 mercados. Por fim, a experiência de campo dos peritos do Incra levou a mais uma clivagem, a fim de obter mais homogeneidade nas regiões definidas, chegando aos 10 MRTs.
Para cada região, as terras foram classificadas em diferentes tipologias de uso, em níveis categóricos que incluem o uso predominante do solo, o sistema produtivo adotado e/ou as condições edafoclimáticas em que o imóvel está inserido e a localização. No RAMT do Rio Grande do Sul, cada Mercado Regional pode ter até 150 elementos de análise, o que permite captar variações nas regiões definidas.
As planilhas referenciais de preço resultantes do RAMT, desta forma, permitem detalhar o mercado de terras, servindo como parâmetro no momento das avaliações dos imóveis rurais pelo Incra/RS. Antes do RAMT, as planilhas eram elaboradas no momento da avaliação de um determinado imóvel, buscando no mercado outras áreas características aproximadas àquela em avaliação. "O quadro do RAMT é mais amplo, abraça todo o mercado e permite uma visualização melhor das variações", pondera Guidotti.
A ideia é que o Relatório seja atualizado conforme variações significativas sejam detectadas. "Hoje, o mercado está mais constante, com o preço da soja permanecendo alto", avalia Guidotti. A soja, por sinal, é um dos fatores responsáveis pelos valores homogeneamente mais altos constatados no MRT Planalto, que pega a região de Passo Fundo. A pouca oferta de terras nesta região tem inflacionado mercados mais ao Sul do Estado, como Pelotas e Campanha - onde produtores de soja tem procurado investir em áreas maiores.
Por outro lado, o RAMT também foi capaz de detectar, por exemplo, um equilíbrio maior no MRT Missões, onde a variação de valores de áreas entre São Borja e Santo Ângelo sempre foi significativa com a ocorrência das secas - condições climáticas menos agressivas e mesmo o uso de pivôs de irrigação tem contribuído para isto.
O relatório serve como instrumento de consulta e análise - os valores absolutos de um dado imóvel rural só podem ser determinados por meio de avaliação específica. Assim como as referências para o RS, os RAMTs de outros estados também estão disponíveis no site do Incra: http://www.incra.gov.br/reforma-agraria/relatorios-analise-mercados-terras.