Região
Incra atualiza referencial de preços para terras
por Melissa Louçan
O Incra no Rio Grande do Sul (Incra/RS) possui um novo marco sobre os preços dos imóveis rurais gaúchos. Na segunda-feira, dia 10, a autarquia regional lançou a terceira edição do Relatório de Análise de Mercado de Terras (RAMT), que mapeia a cotação das áreas a partir de valores praticados ao longo do último ano.
A terceira edição do RAMT executado pelo Incra/RS atualiza versões publicadas em 2017 e 2020. Os dados consolidados servem como critério para o instituto efetivar ações voltadas à reforma agrária - entre elas, as decisões sobre obtenção de áreas. Também podem ser usados pelo público como referência em transações comerciais e até na tributação de imóveis rurais.
Em relação ao Mercado Regional de Terras da Campanha, formado pelos municípios de Aceguá, Bagé, Caçapava do Sul, Candiota, Dom Pedrito, Encruzilhada do Sul, Herval, Hulha Negra, Lavras do Sul, Pedras Altas, Pinheiro Machado, Piratini e Santana da Boa Vista, as informações são de baixa procura por negociações no último ano.
Isto porque o levantamento mostrou que, assim como em outras partes do RS, notou-se grande aumento de novas áreas implantadas com a sojicultura na Campanha. “Deste modo, nas áreas de topografia favorável e possíveis de mecanização, o mercado se encarrega de classificar as terras como ‘para lavoura de soja’, o que tem a tendência de elevar o valor praticado/ha quando se analisam os valores mais antigos”, segundo o relatório.
Inclusive, o estudo mostra que em razão da elevada procura de novas áreas de expansão da soja (oferta e procura), o mercado de terras inflacionou de tal forma que não existem muitos negócios realizados no último ano na região da Campanha.
De acordo com a pesquisa, devido às semelhanças de solo, topografia e características regionais, há uma tendência de concentração dos negócios e ofertas em três microrregiões/centros regionais: Caçapava do Sul e Encruzilhada do Sul (inclui-se Santana da Boa Vista); Bagé e Dom Pedrito (incluindo Aceguá e Lavras do Sul) e Piratini e Pinheiro Machado (incluindo Candiota, Pedras Altas e Herval).
A pesquisa indica que os menores valores de terras foram em áreas propícias à pecuária, denominadas regionalmente de "campo duro", caracterizado ou por topografia muito acidentada ou por algum impedimento à implantação de lavoura de soja, somente aproveitáveis com a pecuária de baixo suporte ou como área de preservação permanente.
Levantamento em 180 municípios
O trabalho é baseado em uma pesquisa realizada por meio de amostragem em 186 municípios, dos quais cerca de 100 receberam visitas in loco das equipes do Incra. Foram analisados 1.441 elementos - entre negócios efetuados, ofertas de áreas e opiniões de profissionais - totalizando aproximadamente 300 fontes consultadas. Embora o levantamento tenha ocorrido de setembro de 2022 a janeiro de 2023, o estudo focou nas oscilações ocorridas em um intervalo de 12 meses.
Seguindo metodologia e normativos internos, o RAMT 2022 repetiu a sistematização dos dados em onze Mercados Regionais de Terras (MRTs) com características homogêneas. São eles: Campanha, Planalto, Serra, Campos de Cima da Serra, Santa Maria, Pelotas, Metropolitano, Litoral, Fronteira Oeste, Missões e Central. O grupo mais numeroso é o Planalto, com 180 municípios, e Fronteira Oeste é o mais enxuto, com dez.
Após a fase de coleta, as informações receberam tratamento estatístico gerando uma Planilha de Preços Referenciais para cada região. Os formulários apresentam os valores dos imóveis organizados em categorias estipuladas a partir de parâmetros como localização e acesso da área e capacidade de uso do solo. Além da cotação média, as análises indicam intervalo de 15% para mais e para menos, tanto para o Valor da Terra Nua (VTN) como do Valor Total dos Imóveis (VTI), para cada uma das tipologias de uso que ocorrem no MRT.
Dentre os resultados, o estudo apontou o encarecimento dos campos aptos ao plantio de soja em relação ao período anterior. A situação teria atraído compradores interessados em capitalizar seu patrimônio acima da inflação. A valorização na região Planalto foi especialmente aguda, alcançando 150% em três anos, mas o fenômeno mostrou-se generalizado. “A subida impactou até áreas de pecuária, em efeito dominó”, relata Sandro Muller, um dos técnicos do Grupo Mercado de Terras do Incra/RS. O engenheiro agrônomo ainda pontua que o levantamento reflete movimentações ocorridas até o final da coleta, sem captar tendências posteriores.